La crisis del coronavirus y la aplicación de las cláusulas “rebus sic stantibus” en los contratos de arrendamientos de locales comerciales

Las circunstancias que pueden sobrevenir a la celebración de un contrato son múltiples y variadas, y, en consecuencia, es posible que estas pueden cambiar durante la vida del mismo, sobre todo si la duración puede ser prolongado en el tiempo. Esto ocurre por ejemplo en los contratos de compraventa, contratos con proveedores, o con otros contratos de duración prolongada que se van extendiendo en el tiempo.

En este sentido, las circunstancias que se pactaron al inicio del contrato pueden modificarse sin que intervenga  el dolo y la voluntad unilateral de las partes en el incumplimiento y sin que tampoco ocurra culpa por parte de una de las partes contratantes.

Estas causas sobrevenidas que surgen durante la vida del contrato han sido contempladas mediante la aplicación e implementación de las denominadas cláusulas “rebus sic stantibus”, en virtud de las cuales es posible atemperar o modular las cláusulas pactadas en el contrato en virtud de esta circunstancia sobrevenida ante situaciones de incumplimiento.

Viene esto a colación con respecto a la situación de gravedad producida en el país y el mundo entero por la existencia de la pandemia de coronavirus que se ha producido, y que, evidentemente, ha podido producir situaciones de incumplimiento en la celebración de los contratos. Está operatividad de estas circunstancias se plasma como una causa de fuerza mayor, pero, sobre todo, con las características de imprevisible e inesperada que vienen a modificar las circunstancias iniciales del contrato y que atempera y modula esos incumplimientos por razón de las circunstancias sobrevenidas.

En este escenario, la crisis del coronavirus puede haber provocado incumplimiento de la celebración de múltiples contratos, por ejemplo, el tema de transporte en temas de cancelación de vuelos, de reservas hoteleras, de incumplimiento de contrato de compraventa por situaciones de paro provocadas por expedientes de regulación de empleo en empresas, o cualquier tipo de incumplimientos que no se han provocado por situación personal, o por culpa de la parte contratante, que, al final, ha tenido que incumplir el contrato provocada por esta crisis del coronavirus.

Se ha dicho sobre este tema, por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 05-04-2019, nº 214/2019, rec. 3204/2016 que una situación de crisis económica no puede introducirse en el vínculo contractual para alterar las condiciones del contrato. Pero se destaca el carácter imprevisible o inevitable como elemento de base. Con ello, una pandemia, como ha sido declarado por la OMS en el caso del coronavirus, sí que es, sin embargo, una situación imprevisible o inevitable cuando exista una razón de ser objetivable entre la propagación de la enfermedad y el incumplimiento contractual de la parte.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-04-2015, nº 227/2015, rec. 929/2013 se señaló que a la hora de aplicar esta cláusula es preciso atender a los criterios a tomar en consideración para aplicar la doctrina «rebus sic stantibus « por cambio de circunstancias:

Es lo que se denominó el «riesgo normal inherente o derivado del contrato», esto es:

“Los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, ya por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato”.

La existencia de una pandemia por coronavirus no puede asociarse a un riesgo inherente a los contratos por su carácter de imprevisible y su excepcional manifestación ante la intensidad del fenómeno.

Asimismo, la sentencia núm. 333/2014 de 30 junio, estableció como otro de los criterios a tomar en consideración para aplicar la doctrina «rebus sic stantibus » por cambio de circunstancias lo que denominó el «riesgo normal inherente o derivado del contrato», esto es, los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, ya por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 15-01-2019, nº 19/2019, rec. 3291/2015 se apuntó que la crisis económica no puede apuntarse como circunstancia sobrevenida para modificar un contrato de arrendamiento. El riesgo es previsible, lo que no ocurre con una situación de pandemia vírica.

La regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes.

Ello es lo que se da ante una situación de pandemia que puede permitir la revisión de las circunstancias.

El TS descarta la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” para revisar o resolver el contrato cuando ha existido existir previsión legal o contractual de los riesgos posibles.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-06-2014, nº 333/2014, rec. 2250/2012 se indican varios puntos de interés que avalarían aplicar la cláusula “rebús” a la situación de pandemia de coronavirus, por lo que de ello se pueden deducir las siguientes reglas aplicables a la situación provocada por el coronavirus:

1.- La aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos.

2.- Esto quiere decir que en estos casos de pandemia no quiere decirse que la aplicación de la “Rebus” suponga romper el “pacta sunt servanda”, porque quien  queda afectado por el virus en su relación con lo pactado quería cumplirlo, pero la imprevisibilidad y ajenidad de la pandemia le impide hacerlo, o, al menos, en la manera como se pactó.

3.- Cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.

En este caso concurre en la pandemia una circunstancia:

a.- Ajena a lo pactado.

b.-No hay culpa del afectado por la pandemia de coronavirus.

c.- Resulta de forma sobrevenida e inesperada.

d.- No era un riesgo previsible. No se podría prever.

e.- La incidencia de los efectos del virus es relevante y grave.

f.- Se manifiesta con una inusitada beligerancia en la imposibilidad de cumplir el contrato conforme a lo pactado.

g.- El principio de buena fe determina que el afectado por el virus actuó de buena fe y no colaboró en la imposibilidad de cumplir conforme a lo pactado.

h.- Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por  el TS caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004)

En la doctrina del Tribunal Supremo sobre esta cláusula se hace constar, también, que:

a.- A través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo.

De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:

– La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

– La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.

Ante una epidemia de virus como la actual y su efecto expansivo tan demoledor y perverso, como destructor, la base del negocio desaparece ante esta irrupción  en el marco contractual entre las partes. El incumplidor no incumple por y para alterar la base del negocio, sino que ésta se ve afectada por la ajenidad contractual del coronavirus.

b.- La aplicación de la cláusula rebus no se realiza en atención a la perspectiva de la posible liberación del deudor, desde el estricto plano de la posibilidad o no de realización de la prestación tras el acontecimiento sobrevenido.

El deudor no quiere “liberarse” de cumplir su obligación por la circunstancia del coronavirus. No quiere “aprovecharse de ella”, sino que quiere cumplir cuando pueda, y cuando de lo que se le “libere” es de los efectos del virus en los contratos que se han celebrado entre las partes en nuestro país.

Los supuestos de la pandemia por coronavirus entrarían en la vía del art. 1105 CC de fuerza mayor, bajo el cual Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.

En los casos de pandemia no existe la referencia del concepto al que alude el  Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 511/2013 de 18 Jul. 2013, Rec. 1791/2010 de incumplimiento resolutorio previsible o anticipado, ni de incumplimiento resolutorio previsible. En modo alguno podría preverse tal circunstancia para incumplir, y, sin embargo, el evento ocurrió sin culpa del que debía cumplir ante una circunstancia de fuerza mayor que le puede impedir cumplir, no solo parcialmente, sino posiblemente totalmente, debiendo concederse una suspensión del contrato y una moratoria en la vida del mismo, a fin de dar salida a la posibilidad de cumplir cuando desaparezcan las causas originales radicadas en la pandemia y ajenas por completo a la parte que debía cumplir su prestación del contrato.

Fuente: elderecho.com Vicente Magro Servet

El Gobierno de Canarias concede ayudas para la compra de viviendas a jóvenes de hasta 35 años

La Consejería de Empleo, Políticas Sociales y Vivienda, a través de la Instituto Canario de Vivienda, publica en la edición de hoy lunes, 8 de julio, del BOC las bases y convocatoria de subvenciones para este año, destinadas a facilitar a jóvenes de hasta 35 años, residentes en Canarias, el acceso a una vivienda habitual y permanente, en régimen de propiedad. La convocatoria de este año contempla un presupuesto de 1,2 millones de euros.

Las ayudas podrán ser de hasta 11.000 euros, con el límite del 20% del precio de adquisición de la vivienda, sin gastos y tributos inherentes a la adquisición. La prioridad de las ayudas se establecerá de acuerdo a los ingresos.

La consejera en funciones de Empleo, Políticas Sociales y Vivienda, Cristina Valido, destacó hoy la relevancia de esta línea de financiación. «Es fundamental poner en marcha ayudas de este tipo para favorecer la emancipación de los jóvenes, ya que muchos de ellos necesitan apoyo para poder emprender un proyecto de vida. Es responsabilidad de la administración, y de la sociedad, contribuir a que tengan esa oportunidad».

Podrán ser beneficiarios las personas físicas mayores de edad que compren mediante escritura pública una vivienda, entre el 1 de enero de 2019 y el 30 de noviembre de 2019 y que los ingresos de la unidad de convivencia a la que pertenezca el solicitante, sean iguales o inferiores a tres veces el IPREM (22.557 euros).

La vivienda deberá destinarse a residencia habitual y permanente por un plazo mínimo de cinco años y el precio de compra, sin los gastos y tributos inherentes a la adquisición, debe ser igual o inferior a 120.000 euros.

Junto a la solicitud deberán presentar la escritura de la vivienda, si ya la han comprado y en caso contrario, la declaración responsable de estar en condiciones de comprarla y que el precio, sin los gastos y tributos inherentes a la adquisición, sea igual o inferior a 120.000 euros.

Las solicitudes que se dirigirán a la Dirección del Instituto Canario de la Vivienda, se podrán presentar en la sede electrónica del Instituto Canario de la Vivienda, en los registros correspondientes de las sedes del Instituto Canario de la Vivienda, así como en los otros registros que contempla la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

El plazo para la presentación de las solicitudes será de 15 días hábiles, a contar desde el día 9 de julio de 2019.

Fuente: La Provincia

Si usted ha vendido su casa, ¿en qué casos estará exento de pagar IRPF?

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida.

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses.

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda: En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (2 de julio para el IRPF de 2017). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva.

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.
Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

Toda persona que venda con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal, salvo que venda con pérdidas, tal y como estableció el Tribunal Constitucional en mayo de 2017. Actualmente la modificación del impuesto todavía no se ha aprobado. También se van a cambiar los coeficientes máximos que después pueden aplicar los ayuntamientos.

El Tribunal Supremo sí ha dejado claro que sólo será posible librarse de pagar el impuesto en los casos en los que se haya vendido en pérdidas. En sentencia dictada en julio de 2018, declaró que los artículos que regulan el impuesto sólo son inconstitucionales cuando graven transmisiones en pérdidas, pero no cuando haya existido ganancia en la transmisión.
Eso sí, si la ganancia obtenida es tan pequeña que el impuesto que sale a pagar abosrbe gran parte o la tatalidad de dicha ganancia, el impuesto podría ser inconstitucional por confiscatorio. Esta cuestión ya se ha planteado al Tribunal Constitucional y en breve será resuelta.

Fuente: Idealista.com

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